踏入7月,多家房地产机构发布广州房地产市场2019年上半年回顾及展望,天河CBD房地产市场“中考”成绩单也随之出炉。高力国际数据显示,珠江新城甲级写字楼市场连续7个季度无新增可租赁供应,空置率连续5个季度低于5%,已步入成熟期。租赁交易方面,今年上半年,珠江新城片区的情况跟随全市大势,甲级写字楼市场租赁成交面积同比下降23%,租金增速放缓。据第一太平戴维斯录得的监测数据,珠江新城写字楼第二季度空置率环比上升0.1%至4.9%；平均租金环比下跌0.4%至205.6元/平方米/月。

相比写字楼市场需求和租金涨幅方面,CBD的零售物业市场在上半年成绩不俗。由于天河路和珠江新城等核心区域商圈的新增供应缺乏,但又是零售商进入广州或在核心区扩张时的首选,多家机构的报告指出,目前,广州优质零售物业首层平均租金水平表现稳健,天河路、珠江新城核心商圈租金水平录得小幅上涨。

写字楼租金增速放缓

根据高力国际录得的数据,2019年上半年广州核心商圈新增可租赁甲级写字楼面积有限,仅约6.8万平方米。市场需求有所放缓,上半年净吸纳量仅8.3万平方米。目前广州甲级写字楼整体空置率为4.2%,同比小幅上升0.3个百分点。

其中,珠江新城板块连续7个季度无新增可租赁供应,空置率连续5个季度低于5%。高力国际华南区董事总经理冯文光表示,珠江新城子市场已步入成熟期。他介绍,过去4个季度,广州核心区写字楼新增可租赁供应均集中在琶洲,合计约25万平方米。琶洲呈现较强的吸纳势头,空置率同比下降1.8个百分点至3.4%。

2018年上半年,高力国际录得的广州写字楼主要租赁成交面积约15.7万平方米,而今年上半年这个数字锐减到8.2万平方米,同比减少近一半。在全市8.2万平方米的租赁成交面积中,62%位于琶洲板块。之前的“吸纳大户”珠江新城,今年上半年的交易面积仅为1.7万平方米,占比由去年的44%减少到21%,同比下降23个百分点。

在租金方面,虽然珠江新城子市场依然领跑全市甲级写字楼市场,但多家机构指出其租金增速趋于稳定甚至有所放缓。据世邦魏理仕的监测,珠江新城租金环比维持无升降,并观察到空置面积的去化减慢,业主变得更加积极推租,大面积或知名租户的议价能力增大。第一太平戴维斯的报告显示,今年第二季度,珠江新城空置率环比上升0.1个百分点至4.9%；平均租金环比下跌0.4%至每平方米每月205.6元。

琶洲吸引TMT租户

这份广州上半年写字楼租赁交易的成绩单,一方面是由于新增供应有限,另一方面则是受需求放缓的影响。根据高力国际录得的主要市场成交信息,本年度大量灵活办公品牌扩张速度放缓,开发商搬迁及扩租意愿下降,房地产业租户主要成交面积比例同比明显下降。随着琶洲互联网创新集聚区逐渐成熟,TMT租户开始陆续进驻,TMT行业租户主要成交面积比例显著上升。

仲量联行也观察到相似趋势,其报告指出,上半年全市整体净有效租金相比去年年底下跌1.3%。部分大体量甲级办公楼业主下调租金或提供多种优惠以留住现有租客和吸引新租客。相比较,琶洲是唯一呈现租金小幅上涨的区域,与其新项目出租率的提升有关。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计,未来12个月会有约75万平方米的办公空间投入使用,大部分位于琶洲和珠江新城区域。

天河路、珠江新城商圈租金上涨

每天在CBD上班生活的白领们,可能已经发现今年第一季度,很多大品牌已经开始陆续入驻CBD。比如女生们喜闻乐见的彩妆品牌NARS、“包包控”大爱的Kate　Spade、COACH及Tory　Burch,还有户外品牌始祖鸟等。

到了今年第二季度,国际大牌进驻势头依然不减。据世邦魏理仕发布的第二季度报告显示,本季度,Saint　Laurent重返广州,在太古汇围板,而服饰品牌Berluti也于本季在太古汇开业。同时,K11也引入广州首家网红品牌Freddy。记者还了解到,仅太古汇一家,今年下半年还将引进Van　Cleef&Arpels(梵克雅宝)、MONCLER、SKINCEUTICALS、Allbirds、ACQUA　DI　PARMA等国际品牌。

专家分析,由于天河路和珠江新城等核心区域商圈的新增供应缺乏,但又是零售商进入广州或在核心区扩张时的首选,品牌的扎堆涌入推动租金上涨。

第一太平戴维斯最新发布的报告显示,优质零售物业首层平均租金环比微增,增幅为1.5%,达到人民币每平方米每月753.5元。其中核心商圈及非核心商圈的首层平均租金环比分别增长1.7%和1.4%,至每平方米每月1,647元和每平方米每月434.4元。

从具体的区域来看,天河路商圈的首层租金水平仍是全市最高水平,达到1744元/平方米/月,紧随其后的是越秀区,为1500元/平方米/月。珠江新城以941.7元/平方米/月的水平排第三。同比方面,除了越秀区,均有上涨,珠江新城商圈的数据与去年同期比,涨幅超过两位数,达到16.3%。天河路商圈则同比录得8.3%的租金涨幅。

新购物中心集中在非核心商圈

从整个下半年来看,第一太平戴维斯预计将有10个新购物中心进入广州零售物业市场,为全市带来134万平方米新增供应。这些新增供应主要集中于非核心商圈,如萝岗和增城。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明认为,市场新增需求多来自迎合市民消费升级的业态,部分运营出色的商场预料能从中获益。世邦魏理仕广州顾问及交易服务商业部主管钟廉军则认为,餐饮业态将是调整的一大重点。他表示,虽然餐饮是近几年广州最积极的业态,但二季度显示餐饮的扩张有放缓迹象,在所有录得成交中占比下降,新出现的品牌数量也有减缓趋势。“餐饮业在持续的创新及演化中,装修及运营成本均不断上涨,新品牌的进入门槛不断提升。且随着连锁品牌的迅速布局,知名的连锁餐饮均已进入主要商圈,市场渐趋饱和。”他指出,本地餐饮品牌开始寻求在其他城市的布局机会,部分企业也有计划通过在资本市场的融资,走向全国,这是近期广州餐饮业新出现的趋势。

（来源：南方都市报）

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