6月1日，银保监会发布通知，明确了保险资金参与长租市场有关事项。事实上，今年1月份，银保监会副主席陈文辉在2018年全国保险监管工作会议上讲话中，关于2018年的保险监管工作，就提到支持保险资金审慎投资以避险为目的金融衍生品市场，积极推进保险资金参与长租公寓投资等领域。

  但今天正式下发的通知，也并不普通。体现了保险领域深化改革，进一步扩大了险资的运用领域。同时也是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的一份配套政策。这对租房供不应求的北上广等大城市的租户来说，是一份利好。

通知从五方面明确了保险资金参与长租市场的界限：

一是明确参与方式与区位限制：北上广等大中试点城市  

保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。所投长租项目需处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市。还需满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。

二是明确产品设立条件

针对投资长租项目的债权投资计划和股权投资计划分别设置了设立条件。

（一）采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%（含）以上；

（二）采用股权投资计划及保险私募基金方式的，拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效的退出机制。

三是规范资金管理：全程监控，专款专用  

要求保险机构督促各类主体规范项目建设管理和资金划拨，实行资金专户管理和资金进出的全流程监控，确保保险资金封闭运行、专款专用。

四是明确投资的风险管理要求

保险机构应当建立专属岗位，负责投资项目的投后管理，并建立全程管理制度，做好关键结点的风险防范。

五是优化产品注册机制，对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道 

   中原地产首席分析师张大伟分析认为，从政策内容看，租赁市场有望迎接更多的资金投入，对推动租赁市场发展肯定有非常大的好处。截止日前，多家银行与开发商数千亿各种融资渠道的资金将投入租赁市场。从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足的资本与开发商预期将继续大幅度增加。当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张，特别是一二线热点城市，租金处于高位的最主要原因是租赁房源少。在资金倾斜下，对于涉足租赁的企业来说，的确可以获得资金的支持，增加房源的供应量。

  张大伟认为，租赁市场调控持续，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

  目前为止，全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。低价租赁土地，目前全国，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。从全国看，累计多城市合计出让的租赁土地面积超过600万平米，按照平均60平米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过10万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

  银保监会相关负责人表示，《通知》的发布，有利于拓宽保险资金运用渠道，优化保险资产配置，服务好主业发展；有利于发挥保险资金长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构性改革；有利于促进我国新型城镇化建设，加快全面建成小康社会住有所居的目标。下一步，中国银行(3.760, -0.01, -0.27%)保险监督管理委员会将认真贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议的相关要求，支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式，进一步参与国家重大战略、关键领域和民生工程建设。

（来源：证券时报网）

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